湖南法治报讯（通讯员 黄洁琼 刘妙）商户经营困难提前撤场，引发商铺租赁纠纷，争议金额悬殊、双方各执一词，高额违约金是否应当全额支持，未注销证照造成的损失如何认定？近日，衡阳市雁峰区人民法院通过算清法律、经济、风险“三笔账”，成功调解一起商铺租赁合同纠纷。
基本案情
2025年10月，邓某某与衡阳某商业发展公司签订商铺租赁合同，承租商场商铺经营便利店，由王某某实际经营。2026年5月，因经营亏损、资金困难，王某某未与衡阳某商业发展公司协商一致，擅自清空货品提前撤场，未结清相关费用，也未办理正式场地交接手续。衡阳某商业发展公司遂将邓某某、王某某诉至法院，请求确认合同解除，并主张欠付租金、违约金、场地占用费、复原费等各项损失共计13万余元。
法院调解
承办法官梳理案情，锁定三大核心争议：未签字合同是否生效、高额违约金能否调减、场地占用费如何认定。为减少诉累、实质性化解矛盾，法官采取“背对背沟通+面对面协商”方式，逐项厘清争议、平衡双方利益。
法官首先算准法律账，明晰权责边界。依据《民法典》相关规定，合同虽无签字捺印，但双方已实际履行租赁、付款义务，合同依法成立并生效，被告单方撤场构成根本违约。同时，配合注销经营证照是合同附随义务，亦是诚信履约的基本要求。法官同时向原告释明，违约金需以实际损失为基准，过高诉求无法得到法院全额支持，引导其理性维权。
其次算透经济账，稳妥化解分歧。法官充分考量被告经营亏损、履约能力有限的实际情况，同时兼顾原告诉讼周期长、后续执行存在风险的顾虑，多轮居中斡旋。原告最初提出不退押金、额外赔付5万元的调解底线，被告则希望降低赔偿金额并分期履约。经反复协商，双方达成一致：原告不予退还34500元履约保证金，被告另行分期支付2.2万元，原告自愿放弃其余全部诉讼请求。
最后算清风险账，筑牢履约底线。法官明确向被告释明法律风险，若未按期足额履行付款义务，原告可申请法院强制执行，被告需一次性结清全部款项，还需承担原告为调解放弃的4.7万元差额，违约成本将大幅增加。被告充分权衡利弊后，主动承诺按期履约，并将证照注销义务明确写入调解协议。
最终，双方达成调解协议：确认案涉租赁合同解除；34500元履约保证金不予退还；二被告另行支付2.2万元，其中5000元当场兑付，剩余1.7万元于2026年9月25日前付清；被告结清款项后15个工作日内，配合完成营业执照注销或地址迁出，双方再无其他争议。目前，首笔款项已当场支付，纠纷圆满化解。
法官说法
本案是中小商户与商业体租赁纠纷的典型案例，具有普遍警示意义。法官提醒，商户签约前需仔细审阅违约金、场地交接、证照注销等关键条款，规范签约流程；经营不善退场时，切忌擅自撤场、一走了之，应主动协商、合规交接、及时注销证照，避免承担高额违约金，甚至影响个人征信。
同时提醒商场方，拟定格式合同时，对违约金等涉及相对方重大利益的条款，需充分履行提示说明义务，尽量单独签字确认；纠纷发生后应合理核算损失、理性维权，避免诉求过高徒增诉讼成本。本案柔性调解既严守法律底线，又兼顾小微企业经营困境，实现了法律效果与社会效果的有机统一。
责编：陈梓浪
一审：曾金春
二审：伏志勇
三审：万朝晖
来源：湖南法治报
